주택금융연구 (2025) 9권 2호 ISSN: 2586-4629 https://doi.org/10.xxxxx/hfr.2025.9.2	Housing Finance Research http://www.e-hfr.org
Housing Finance Research, Vol. 9, No. 2 자산심사제도 도입 전후 내집마련 디딤돌 대출의 특성 변화 분석
제목
저자 성함과 소속은 ‘논문투고신청서’에 기입해주시기 바랍니다.
요 약 2019년 9월 말부터 주택도시기금의 주택 구입 및 전세자금대출을 받으려면 소득 외에 일정 수준 이하의 순자산 기준을 만족해야 한다. 이는 서민 주거안정을 지원하는 기금 대출에서 소득이 적으나 자산이 많은 부적격자를 제외하여 재원의 낭비를 막으려는 목적을 가진다. 자산심사 제도가 도입된 지 1년이 넘은 지금, 이 제도의 영향에 대한 점검이 필요한 시점이다. 본 연구는 분위 회귀분석를 통해 자산심사 제도 도입 전후 디딤돌 대출 특성 변화를 분석하고, 이를 통해 자산심사제도의 적정성과 효과를 파악하였다. 우선 기존 대출자의 특성은 크게 변화하지 않았다. 이는 기존 제도를 유지하면서 일부 부적격자들만 제한하는 효과가 있었던 것을 의미한다. 특성요인 중에는 대출자 특성과 금리 우대조건에 해당하는 변수의 영향력이 자산심사 도입 이후 커졌다. 또한, 상대적으로 대출금액이 하위 분위에서 영향력이 확대된 것을 확인하였다. 다만 이러한 효과는 자산심사 제도 도입에 따른 간접적인 영향에 그친다는 한계를 가진다. 따라서 향후 자산심사 자료 등을 확보하여 보다 개선된 분석이 수행되어야 할 것으로 판단된다. 핵심어 : 주택도시기금, 디딤돌대출, 자산심사제도, 대출 특성요인, 분위회귀분석

* 저자 성함과 소속은 ‘논문투고신청서’에 기입해주시기 바랍니다.

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Ⅰ. 서론

우리나라는 1981년부터 정책적으로 국민주택기금을 조성하여 근로자․서민의 주거 안정을 도모하는 여러 가지 사업을 진행하고 있다. 2015년부터는 국민주택기금이 주택도시기금으로 명칭이 개편되면서 주거복지 외에 도시재생으로 역할을 확대하였으며, 국민의 주거 문제를 좀 더 폭넓게 다루어 종합적인 주택․도시 문제를 해결하고자 하는 노력을 기울이고 있다. 주택도시기금이 도시재생으로 역할이 확대되었지만, 기존의 주거 안정을 위한 노력을 소홀히 하는 것은 아니다. 2013년 공유형 모기지, 2014년 내집마련 디딤돌 대출, 2015년 버팀목 전세자금 대출, 주거안정 월세 대출, 2018년 중소기업 취업청년 버팀목 전세대출 등 새로운 대출상품을 출시하여 서민의 주거 안정을 다각도로 지원하고 있으며, 기존의 대출상품도 시장 상황에 맞게 개선하여 취약계층, 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 다자녀 가구, 청년층 등 정책적으로 지원이 필요한 계층에는 보다 우대된 조건을 통해 지원을 확대하고 있다.

하지만 이러한 대출에서 자격기준을 대출가구의 소득수준에 한정하여 판단하다 보니, 대출자격 자체에 대한 논란이 꾸준히 제기되어 왔다. 특히 근로소득자는 소득의 파악이 용이하지만, 자영업자, 무직 등 소득이 불명확한 경우에는 근로소득자보다 상대적으로 기금 대출을 받기 수월한 경우가 많았다. 이는 비단 주택도시기금의 문제만은 아니어서 임대주택 등 정책적으로 대상을 한정하고 지원하는 제도에 있어서는 종종 제기되는 문제였다. 이에 주택도시기금에서는 기존의 대출 제도에 자산심사 제도를 추가 도입하여 기존의 소득 외에 기타 부동산, 자동차, 일반자산 및 부채, 금융자산 및 부채 등을 종합적으로 심사하여 설정한 기준을 넘지 않은 경우에만 기금대출의 자격을 부여하기 시작했다. 이러한 자산심사 제도는 2019년 9월 30일부터 도입되었는데, 1년 남짓 넘은 시점인 지금, 아직 도입기간이 길지 않아 그 영향과 효과에 대한 검증이 제대로 이루어지지 않은 것으로 판단된다. 만약 현재의 자산심사 제도가 지나치게 까다로운 조건이라면 필요 이상으로 대상자를 제한하여 혼란을 가져올 것이며, 반대로 너무 완화된 조건이라면 도입에 따른 대출의 번거로움만 증가하였을 뿐 자산심사의 실제적인 효과는 없을 것이기 때문이다.

2020년 기준 버팀목대출 대상자의 순자산 기준은 3.91억원 이하임.

본 연구에서는 2019년 이후 실제 디딤돌 대출로 취급된 대출자료을 이용하여 자산심사 제도 도입 전후의 대출자 특성 변화를 비교하여 살펴보고, 회귀분석과 분위 회귀분석의 통계적 방법을 이용하여 대출자의 대출 결정요인을 분석하고자 한다. 회귀분석의 방법은 개별특성이 종속변수에 미치는 영향을 파악하는 가장 효과적인 방법이며, 분위 회귀분석은 회귀분석의 단점을 보완하여 설명변수의 영향이 종속변수의 수준에 따라 어떻게 달라지는지도 살펴볼 수 있는 장점이 있다. 이를 통해 자산심사 제도 도입으로 인해 기금 대출 대상자의 특성이 어떻게 변화하였으며, 자산심사 제도의 도입이 기금대출에 어떠한 영향을 미쳤는지 살펴보는 것을 목적으로 한다.

Ⅱ. 선행연구

본 연구와 같이 주택담보대출의 대출 이용에 관련한 특성을 분석하는 논문은 크게 두 가지로 구분된다. 하나는 대출 특성요인의 차이에 따라 어떤 대출상품을 선택하는지에 대한 것이고, 다른 하나는 특성요인에 따라 대출의 이용 정도가 어떻게 달라지는지에 대한 논문이다. <표 1>에서는 이 두 가지 분류

<표 1> 주택담보대출 관련 주요 연구

구분	저자	분석모형	종속변수	설명변수
대출조건 선택	정의철, 권혜진 (2006)	이원 프로빗	대출상환방식	소득, 연령, 맞벌이, 자녀수, 순자산, 금리차, 지역 등
	강성덕 (2014)	이항로짓	수익-손익 공유형 선택	나이, 성별, 가구원수, 무주택기간, 신혼유무, 아파트가격, 면적, 단지 규모, 경과년수
	김정협, 이현석 (2016)	2단계 선택모형	만기-분할 원금-원리금	개별특성:성별, 나이, 직업, 주택유형, 규모, 소득 등 금융특성:신용등급, DTI, LTV, 대출액, 상환기간 등
	Coulibaly et al. (2009)	이항로짓	고정-변동금리 선택 여부	고정-변동 금리차, 대출만기, 리파이낸싱 여부, 서브프라임 모기지 여부, 가구의 수입 초과 소비여부, 소득대비 대출잔액비율, 리스크 태도 등
대출이용 특성	이대식 외 (2011)	다중회귀	대출금액	나이, 소득, 부채, 면적, 주택보유수, 담보평가금액, LTV, CB등급, 대출기간
	강성진, 이주석 (2012)	Type-Ⅱ 토빗모형	대출 유무 및 대출금액	대출만기, 거치기간, 소득, 맞벌이, 연령, 결혼, 주택시장전망, 아파트, 수도권, 주택보유채수, 면적 등
	김기태, 오동훈 (2015)	다중회귀	대출신청금액	연령, 세대원수, 주택연수, 단지규모, 청약저축가입기간, 주택매매가격, 부채금액, 소득대비부채비율 등
	김성진(2016)	분위회귀	대출금액	나이, 성별, 직업, 가구원수, 연소득, 생애최초, 다자녀, 다문화, 장애인, 수도권, 아파트, 전용면적, 주택가격, 대출기간 등
	Boehm et al. (2006)	다중회귀	모기지 이자율	성별, 학력, 가구원수, 소득, 연령, 주택입지, 가격, 대출기간, LTV, 개인보험 여부 등
	Al-Bahrani et al. (2015)	분위회귀	모기지 이자율	신용도, 대출기간, 대출금액, LTV, 대출목적 등

의 국내․외 논문을 정리하였다.

먼저 대출 선택과 관련된 논문은 주로 이항 로짓이나 프로빗 등의 분석방법을 활용한다. 정의철, 권혜진(2006)은 주택담보대출 상환방식에 영향을 주는 요인에 대한 이원 프로빗 분석을 실시하였고, 선택에 영향을 미치는 특성요인으로는 소득, 연령, 맞벌이, 자녀수, 순자산, 금리차 등을 사용하였다. 김정협, 이현석(2016)도 주택담보대출의 상환방식을 만기일시 및 분할 상환방식으로 구분하고, 분할 상환방식을 다시 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식으로 구분하는 2단계 선택모형을 통해 특성요인에 따른 상환방식 선택의 차이를 연구하였다. 성별, 나이 등 개별특성 외에, 신용등급, DTI비율, LTV비율 등의 금융특성을 사용한 것이 다른 분석과의 차이점으로 만기일시 및 분할 상환방식의 선택에서는 투자 여부와 관련된 특성이, 분할상환방식 간의 선택에 있어서는 소득수준, 대출금리 등 대출상환과 관련된 특성이 중요한 요인이라고 설명하고 있다. 강성덕(2014)은 국민주택기금의 공유형 모기지 시범사업의 두 가지 상품인 수익공유형과 손익공유형의 선택에 영향을 주는 요인을 로짓분석을 활용하여 분석하였다. 설명변수로는 대출자의 연령, 성별, 가구원수 등의 대출자 특성요인과 아파트가격, 전용면적, 단지규모, 아파트 경과년수 등의 주택 특성요인을 활용하였다. 외국 논문으로는 Coulibaly et al.(2009)의 연구가 있는데 고정금리와 변동금리 대출 선택의 결정요인을 로짓모형을 활용하여 살펴보았다.

<그림 1> 주택감정=모형의 산점도 비교

<헤도닉 모형>	<XGBoost>
<LightGBM>	<CatBoost>
주: 가로축은 실제 주택매매가격, 세로축은 그에 대한 예측값.

고정-변동금리차, 리파이낸싱 여부, 서브프라임 모기지 여부, 가구의 수입 초과 소비 여부 등 우리나라와는 다른 미국의 상황을 반영한 변수들을 분석에 포함하였다. 살펴본 연구 모두 자료의 한계로 제한된 변수를 차별화해 사용 하였으며, 특히 서베이와 같이 표본수가 충분하지 않을 때에는 설명력이 그리 높지 않는 등 한계를 갖고 있었다.

본 연구와 유사한 주택담보대출 이용의 특성에 관한 연구에는 주로 회귀분석에 기반한 연구들이 주를 이루었다. 이대식 외(2011), 김기태, 오동훈(2015), Boehm(2006) 등이 다중회귀모형으로 분석하였으며, 강성진, 이주석(2012), 김성진(2016), Al-Bahrani(2015) 등은 분위회귀모형을 분석에 활용하였다. 이대식 외(2011)는 보금자리론의 대출자료를 이용하여 차입자의 특성에 따른 대출 이용을 살펴보았다. 나이, 소득, 부채, 면적, 담보평가금액, LTV, CB등급, 대출기간 등의 설명변수를 사용하였으며, 대부분 요인이 주택담보대출에 영향을 주는 것으로 분석되었다. 김기태, 오동훈(2015)은 국민주택기금의 공유형 모기지 대출 특성자료를 활용하여 대출신청금액에 미치는 영향을 살펴보았는데, 수익형과 손익형의 두 가지 대출 간에는 서로 다른 요인이 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 수익공유형 모기지는 세대원수, 부채비율, 청약저축 가입 기간, 주택가격, 단지 규모의 특성요인이 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 손익공유형 모기지에는 특성요인 중 청약 저축가입기간이 음(-)의 부호로 차이를 보였다. 김성진(2016)은 주택도시기금의 구입 및 전세대출의 대출금액이 각각의 특성요인에 따라 어떤 영향을 주는지를 토빗 회귀모형과 분위 회귀모형 등을 활용하여 분석하였다. 대출자 특성과 금리 우대조건 등 대부분에서 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 기금 지원이 효과를 나타내고 있음을 증명하였다. Al-Bahrani(2015)는 분위

<표 2> 회귀분석 결과

구분		자산심사 도입 전				자산심사 도입 후
		계수값	표준오차	t 값	P 값	계수값	표준오차	t 값	P 값
상수항		14.4694**	4.2789	3.38	0.0010	-2.8872	4.6790	-0.62	0.5370
대출자 특성	나이	-0.5915**	0.0565	-10.47	0.0000	-0.4335**	0.0584	-7.43	0.0000
	성별	-3.2633**	0.9972	-3.27	0.0010	-2.4024*	1.0531	-2.28	0.0230
	직업유무	8.5040**	1.6245	5.23	0.0000	11.1579**	1.8200	6.13	0.0000
	연소득	0.3654**	0.0305	11.98	0.0000	0.2715**	0.0332	8.18	0.0000
금리 우대조건	신혼부부	6.2504**	1.5269	4.09	0.0000	14.1143**	1.6823	8.39	0.0000
	다자녀	-2.0412**	0.5559	-3.67	0.0000	-1.6917**	0.5879	-2.88	0.0040
	기타	2.1645	1.2170	1.78	0.0750	4.9452**	1.3724	3.60	0.0000
담보물 특성	수도권	4.1501**	1.1015	3.77	0.0000	3.0178*	1.1798	2.56	0.0110
	아파트	-7.5109**	1.3302	-5.65	0.0000	-10.7733**	1.3245	-8.13	0.0000
	전용면적	0.1274**	0.0371	3.43	0.0010	0.1525**	0.0368	4.14	0.0000
	주택가격	0.2835**	0.0057	49.43	0.0000	0.3528**	0.0063	56.43	0.0000
대출특성 (대출기간)	15년	19.8166**	1.9392	10.22	0.0000	18.2603**	2.2231	8.21	0.0000
	20년	28.5528**	1.7377	16.43	0.0000	23.1828**	1.9141	12.11	0.0000
	30년	45.2639**	1.5000	30.18	0.0000	40.3204**	1.6615	24.27	0.0000
모형설명력		Adj R2=0.4922				Adj R2=0.5589
주: **유의수준 1%에서 통계적으로 유의(p < 0.01), *유의수준 5%에서 통계적으로 유의(p < 0.05).

회귀모형을 이용하여 소비자의 신용도, 대출기간, 대출금액, LTV 비율 등이 주택담보대출의 부대비용에 미치는 영향을 분석하였으며, 높은 신용등급을 보유한 대출자가 상대적으로 낮은 대출관련 비용을 부담하는 것을 증명하였다.

Ⅲ. 분석 방법 및 자료

1. 분위 회귀분석

회귀분석은 종속변수와 설명변수 간의 관계, 즉 설명변수의 변화에 따른 종속변수의 변화를 살펴볼 때 가장 일반적이고 유용한 모형으로 그 활용도가 매우 높다. 본 연구에서는 다중 회귀분석 외에 종속변수의 수준에 따라 설명변수의 영향력을 달리 측정하는 분위 회귀분석을 함께 활용하여 디딤돌 대출의 특성을 보다 세부적으로 살펴보았다. Koenker and Bassett(1978)에 의해 제시된 분위 회귀모형은 다중 선형 회귀모형의 한 종류이지만 OLS(Ordinary Least Squares)처럼 종속변수가 아닌 중위수나 특정 분위수를 예측할 때 주로 활용된다. 분위 회귀모형은 조건이 다른 r-분위 (conditional r-quantiles)의 분포를 설명하여, 종속변수의 평균을 중심으로 하는 선형모형을 나타내는 OLS와 다른 차이를 보인다. 각 수준별로 설명변수가 미치는 종속변수의 결과가 다르다면 평균을 기준으로 하는 OLS로는 정확한 파악을 할 수 없게 된다. 하지만 분위 회귀분석은 조건부 분위함수에 기반하여 종속변수의 조건부 분포상의 여러 지점에서 설명변수 사이의 관계에 대한 정보를 제공하는 장점을 가진다.

[eqn: y _{i} `=` alpha _{i`} `+` beta _{i} `*`D _{i} `+` gamma `*`x _{i} `+` epsilon _{i} `]	<식 1>

일반적인 회귀분석이 위와 같은 함수의 모형을 갖는다면, 분위 회귀분석의 아래의 함수 형태를 가진다.

[eqn: y _{i} `=` beta _{q} `*`x _{i`} `+` epsilon`*`q _{i}# # ` OMEGA _{q} (y _{i} □x _{i} )`=` beta _{q} `*`x _{i}# # x _{i} `=`처리변수`및`공변량`포함`벡터# OMEGA _{q} (y _{i} □x _{i} )`=`공변량에`의한`q분위`결과변수]	<식 2>

OLS와 비교하여 분위 회귀분석의 장점을 살펴보면, OLS는 분위별 분석을 위해 구간을 구분할 경우, 많은 정보를 잃게 되어 편기(biased)된 추정결과를 가져올 수 있는 단점이 있지만, 분위 회귀분석은 모든 관측치를 사용하여 자료를 나누는데 따른 정보손실의 단점을 보완하여 효율적인 값을 추정할 수 있다. 둘째, 분위 회귀분석은 종속변수의 분위수별로 서로 다른 헤도닉적인 특성을 고려할 수 있게 됨으로써 OLS에서 가질 수 있는 이분산(heterogeneity)의 문제를 해결할 수 있다. 마지막으로 분위 회귀모형은 이상치(outliers)나 오차항 분포에 민감하지 않은 로버스트성 (robustness)의 특징을 가진다. 이러한 특징들로 분위 회귀분석은 종속변수의 정도에 따라 각 변수의 중요성이 상대적으로 달라지는 점을 유의하게 확인할 수 있어 실증분석에 높은 활용도를 가진다.

참고문헌

① 인용·참고한 자료의 출처를 밝히는 참고주(Reference notes)는 본문 중에 괄호 속에 표기한다. 저자가 1명 또는 2명인 경우에는 모두 기입하고, 3명 이상인 경우에는 외 또는 et al.을 붙인다(예:홍길동, 2010; 홍길동·김철수, 2005; 홍길동 외, 2008; Hong, 2005; Hong & Kim, 2019; Hong et al., 2013). 다수의 논문을 인용하는 경우에는 가나다순으로 정렬한다.

② 본문의 내용에 설명을 부연하기 위한 내용주(Content notes)는 해당 부분의 오른쪽 위에 일련번호를 매기고(예 : 부동산업1)은), 페이지 하단에 각주로 처리한다.

③ 참고문헌은 본문의 마지막에 장을 달리하여 기록하며 제1저자의 성을 기준으로 국내문헌은 가나다순으로, 외국문헌은 알파벳순으로 배열한다.

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⑤ 참고문헌은 국문문헌, 영문문헌 순서로 기재하며, 온라인 자료와 신문 자료도 저자명을 따라서 기재한다.

⑥ 참고문헌 작성은 다음에 의하며, 아래에 명기되지 않은 참고문헌의 작성은 APA Style (American Psychological Association, 미국심리학회) 6판을 따른다.

- 단행본

저자·저자. (출판연도). 도서명. 지역: 출판사

Author, A. A., Author, B. B., & Author, C. C. (year).  Title of book (xx ed., Vol. xx). Location: Publisher.

Author, A. A. (year). Title of work. In A. Editior, & B. Editor (Eds.), Title of book (xx ed., Vol. xx, pp. xx-xx). Location: Publisher.

강철수. (2013). 금융학개론. 서울:와우패스.

Glaeser, E. L. (2012). Urban public finance. Cambridge, MA: National Bureau of Economic Research.

- 학회지 등 정기간행물

저자·저자. (출판연도). 논문명. 학술지명, 권(호), 쪽 수.

Author, A. A., Author, B. B., & Author, C. C. (year). Title of article. Title of Periodical, volumn(issue), page range.

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저자. (출판연도). 보고서명(Report No. XXX). 지역: 발행처.

Author, A. A. (year). Title of work (Report No. XXX). Location: Publisher.

서울특별시. (2008). 2008년 서울시통계연보. 서울: 서울특별시.

World Bank. (1985). Uganda - Report on urban finance and management (Report No. 5322-UG). Washington, DC: World Bank.

- 학위논문

연구자. (수여년도). 논문명(학위명). 수여기관명, 소재지.

Author, A. A. (Year of publication). Title of thesis (Type of thesis). Institution, Location.

홍길동 (2010) OO연구: OOO를 중심으로(박사학위논문). OO대학교, 서울.

Jackson, J. B., 2003, OO Study (Ph.D. Dissertation). Yale University, New Haven, CT.

- 신문기사

기자명. (발행일자). 기사제목. 신문명. Retrieved from URL

홍길동. (2018년 12월 31일). 현정부의 부동산정책. xx일보. Retrieved from URL

- 온라인자료

저자명. (발행일자). 전자문서명 [Website]. Retrieved from URL

Author, A.A. (Date of publication). Title of website [Website]. Retrieved from URL

홍길동. (2018년 11월 20일). 자산운용 중심 제3금융도시 적극 지원 [Website]. Retrieved from http://blog.naver.com/ko/newdeal

(논문 접수일: 2020.10.31.  수정논문 접수일: 2020.12.01.  논문 채택일: 2020.12.11.)

Housing Finance Research (2020) 5(1), xx-xx ISSN: 2586-4629 https://doi.org/10.xxxxx/hfr.2021.5.1.xxx	Housing Finance Research http://www.e-hfr.org
An Analysis of the Characteristics of Didimdol Loans with the Introduction of the Asset Review System
Abstract The loan borrowers must meet the net asset standard below a certain level from September 2019, in order to get housing purchases and lease loans from the National Housing and Urban Fund(NHUF). This is aimed at preventing the waste of funds by excluding unqualified individuals with large assets but small incomes. It has been more than a year since the asset review system was introduced, so it is now necessary to check the impact of the system. In this study, the quantile regression analysis was conducted to analyze the changing characteristics of ‘didimdol loans’ of NHUF before and after the introduction of the asset review system. Through this analysis, we looked at the adequacy and effectiveness of the asset review system. First of all, the characteristics of borrowers have not changed much. This means that while maintaining the existing system, it had the effect of limiting only a few unqualified people. Since the introduction of asset review system, the influence of characteristics of borrowers and preferential interest rate conditions has increased. It was also noted that the impact of the lower divisions was relatively greater. However, this effect is limited to examining the indirect effects of the asset review system. Therefore, it is necessary to obtain borrowers’ asset data in the future for direct and better analysis. Keywords : National Housing and Urban Fund(NHUF), Didimdol Loan, Asset Review System, Charateristic Factors, Quantile Regression